Vastaustilaa on ilman eri huomautusta yksi sivu kysymystä kohden, ylimenevää osaa ei lueta.

Tehtävä 1

Olet Asianajotoimisto Porthania Oy:n avustava lakimies. Esimiehesi asianajaja Riskin luona on perjantaina 25.5.2007 vieraillut asiakas, jonka yritys tarvitsee pikaisesti lisärahoitusta. Asiakas on ilmoittanut, ettei hänen yrityksellään ole enää mitään muuta vakuudeksi kelpaavaa omaisuutta, kuin Ajoneuvohallintokeskuksen ylläpitämässä ajoneuvorekisterissä rekisteröity auto. Riski ei itse pitkän linjan verojuristina muista mitään vakuuksien järjestämisestä, mutto uskoo, että Asianajotoimisto Porthania Oy dynaamisena liikejuridiikan asiantuntijaorganisaationa pystyy tarjoamaan hankalallekin asiakkaalle Suomen oikeusjärjestyksen mukaisen ratkaisun vakuusongelmiin. Niinpä AA Riski antaa sinulle seuraavan työtehtävän.

Kirjoita essee aiheesta "Umpikorisen pienehkön kuljetusauton käyttö luotton vakuutena".

Tehtävä 2

Huoltamoyrittäjä A. Ahkeran yritys Arskan Huoltamo Oy on omistanut vuodesta 2000 lähtien Hangon tien varrella sijaitsevan 4 hehtaarin suuruisen kiinteistön. Toukokuussa 2005 yhtiö aloitti huoltoaseman rakennuttamisen kiinteistölle.

T-Tuotanto Oy ryhtyi rakentamaan naapurikiinteistölle tehdashallia. Arskan Huoltamo Oy my 4.3.2005 vahvistetulla ja allekirjoitetulla kauppakirjalla T-Tuotanto Oy:lle 18 000 neliömetrin suuruisen määräalan tehtaan parkkipaikka-alueeksi. Saanto kirjattiin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin 14.3.2005.

Arskan Huoltamo Oy sai 3.5.2005 pääomasijoituksena huoltamotoimintaa varten OIL Oy:ltä 30 000 euron perustamislainan, joka ehtojensa mukaisesti saadaan maksaa korkoineen takaisin vasta yhtiön kaikkien muiden velkojien saatavien suorittamisen jälkeen. Lainan vakuudeksi Arskan huoltamo Oy luovutti kiinteistöönsä vuonna 2000 vahvistetuista 100 000 euron määräisistä panttikirjoista 40 000 euron määräiset panttikirjat nrot 1-4.

Posakepankilta huoltoaseman rakentamista varten saamansa 55 000 euron suuruisen lainan vakuudeksi Arskan huoltamo Oy antoi 15.5.2005 pankille kiinteistöön vahvistetut 60 000 euron määräiset panttikirjat nrot 5-10.

Huoltamorakennukseen rakennettiin henkilöautojen pikapesula. Washing Machinery Oy myi kesäkuussa 2005 Arskan Huoltamo Oy:lle pikapesulaitteiston luottokauppana omistuksenpidätysehdoll, johon perustuva oikeus kirjattiin lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin 7.7.2005. Pikapesulaitteisto asennettiin hitsaamalla ja betonivalutekniikalla kiinni huoltoasema-rakennuksen lattiiaan sekä tuki- ja seinärakenteisiin.

Odotettua suuremmat rakennuskustannukset ja Arskan Huoltamo Oy:n varojen vähäisyys ovat syynä siihen, ettei huoltamorakennus ole vieläkään kokonaan valmis eikä huoltamotoimintaa ole aloitettu. Huoltamotoiminnasta saatavien tulojen puutteesta johtuen Arskan Huoltamo Oy ei ole myöskään pystynyt suoriutumaan lainan ensimmäisistä lyhennysmaksuista Posakepankille. Pankinjohtaja P. Pennonen on nyt joutunut harkitsemaan joko lisäluoton myöntämistä Arskan Huoltamo Oy:lle rakennustöiden loppuunsaattamista ja huoltamotoiminnan aloittamista varten tai yhtiön hakemista konkurssiin pankin saatavan pikaiseksi perimiseksi.

Pankinjohtaja haluaa tietää, minkälainen asema Posakepankilla olisi vakuusvelkojana Arskan Huoltamo Oy:n konkurssissa. Pankinjohtajan mielestä Posakepankin antaman lainan vakuutena on panttikirjojen nrot 5-10 perusteella koko Arskan Huoltamo Oy:n vuonna 2004 kiinnitetty 4 hehtaarin suuruinen kiinteistö siitä huolimatta, että Arskan huoltamo Oy oli myynyt kyseisestä kiinteistöstä Posakepankin tietämättä määräalan T-Tuotanto Oy:lle. Pankinjohtaja haluaa myös ennen päätöstensä tekemistä tietää, kuka kilpailevista vakuusvelkojista, Posakepankki, OIL Oy vaiko Washing Machinery Oy, olisi Arskan Huoltamo Oy:n konkurssissa parhaimmassa asemassa, ja miksi.

Anna perustellut neuvosi pankinjohtaja P. Pennoselle.

Tehtävä 3

A tarvitsee rahoitus liiketoimiaan varten. A pyytää 100 000 euron luottoa B:ltä, joka on valmis vain vakuudelliseen luototukseen. A omistaa noin 200 000 euron arvoiset asunto-osakkeet, jotka ovat pankilla panttina asuntoluotosta (maksamatta 120 000 euroa). Lisäksi A:lla on omistuksesaan noin 50 000 euron arvoinen kiinteistö, johon on yksi kiinnitys (panttikirja on A:n hallussa ja määrättävissä).

A ja B sopivat kirjallisesti 100 000 euron luotosta ja siitä, että A panttaa niin asunto-osakkeet (jälkipanttaus) kuin kiinteistön 100 000 euron luoton vakuudeksi. A saa luoton välittömästi käyttöönsä. B aikoo mennä seuraavana päivänä pankkiin ja ilmoittaa, että asunto-osakkeet on pantattu B:lle. Panttikirja puolestaan on tarkoitus luovuttaa välittömästi B:lle, mutta A ei onnistu löytämään panttikirjaa. A lupaa, että hän etsii panttikirjan seuraavan päivän aikana ja että hän löytämisen jälkeen viivytyksettä toimittaa sen B:lle.

Heti sopimusteon jälkeen A antaa periksi kiusaukselle. Hän sopii C:n kanssa asunto-osakkeiden kaupasta salaten sen, että on hetkeä aikaisemmin sopinut asunto-osakkeiden panttauksesta. Lisäksi A myy C:lle kiinteistönsä puhumatta mitään panttauksesta. A luovuttaa C:n hallintaan myös panttikirjan, jonka A oli onnistunut löytämään heti B:stä erottuaan.

Tehtäväsi on arvioida, mikä merkitys B:n hyväksi tapahtuneilla panttauksilla on C:n oikeusaseman kannalta. Millaisten edellytysten vallitessa C saa itselleen omistusoikeuden, jota B:n oikeuden eivät millään tavalla rasita?

Tehtävä 4

Aviopuolisot Tauno K ja Lilja K päättivät rakennuttaa Tauno K:n omistamalle tontille omakotitalon. Hankkeen rahoittamiseksi he saivat yhdessä pankkilainaa Pankki Oyj:stä, joka sai vakuudeksi tonttiin vahvistettuja panttikirjoja 200 000 euron arvosta. Aviopuolisot tekivät loppuvuodesta 2006 sopimuksen valmiin "avaimet käteen talopaketin" ostamisesta ja pystyttämisestä Omakotirakennus Oy:n kanssa. Kaupasta laadittiin osamaksusopimus, johon liittyi vakioehtona omistuksenpidätysehto kauppahintasaatavan vakuuskeinona. He maksoivat käsirahana kolmanneksen osamaksusopimusen allekirjoituksen yhteydessä ja kaksi maksuerää sovittiin maksettavaksi niin, että toinen tavaran toimituksen tapahduttua tontille ja kolmas rakennuksen valmistuttua.

Sittemmin rakennus pystytettiin 3 kuukautta myöhässä sovitusta toimitusajasta. Lisäksi Tauno ja Lilja K huomasivat rakennuksen pystytyksen jo tapahduttua, ettei toimitus vastannut sopimusta, siitä puuttui osia ja osa toimituksesta oli virheellistä. Tämän vuoksi he pidättyivät maksamasta viimeistä maksuerää Luottorahoitus Oy:lle, jolle Omakotirakennus Oy oli siirtänyt osamaksusopimuksen kaikkine oikeuksineen siltä saamansa luoton vakuudeksi. Tauno ja Lilja K vaativat hinnanalennusta kohteen virheiden ja puutteiden vuoksi ja vahingonkorvausta viivästyksen vuoksi.

Lisäksi Tauno K:lla oli mainoskonsultoinnista saatavia Omakotirakennus Oy:ltä. Hän halusi kuitata nämä saatavansa Luottorahoitus Oy:n kanssa siltä osin kuin hinnanalennus ja vahingonkorvaus eivät peittäisi viimeistä maksuerää.

Selvitä Luottorahoitus Oy:n ja Omakotirakennus Oy:n asema Tauno ja Lilja K:n toimia, väitteitä ja vaatimuksia silmällä pitäen, kun Luottorahoitus vaatii erääntyneen maksun pikaista suorittamista uhalla, että tullaan vetoamaan maksuviivästykseen ja omistusksenpidätysehtoon. Myös Pankki Oyj haluaa selvityksen siitä, mitä kiinteistöpanttioikeuden piiriin oikein kuuluu, jos kiinteistö joutuisi ulosoton kohteeksi.

Perusteltu vastaus.