Vastaustilaa on ilman eri huomautusta yksi sivu kysymystä kohden, ylimenevää osaa ei lueta!

Tehtävä 1

Antti on lähdössä ulkomaille töihin kuukauden ajaksi. Hän lainaa omistamansa noin kymmenen vuotta vanhan henkilöauton ystävälleen Pekalle, joka on suurissa taloudellisissa vaikeuksissa. Epätoivoinen Pekka löytää ajoneuvorekisterin ilmoitusosan hansikaslokerosta ja päättää väärentää valtakirjan, jonka mukaan Antti valtuuttaa hänet ajoneuvon myymiseen. Pekka esittää ilmoitusosan ja valtakirjan Jukalle väittäen, että Antti ulkomaille lähtiessään antoi auton Pekan haltuun myyntiä varten. Vilpittömässä mielessä toimiva Jukka ostaa auton Pekalta maksaen kauppahintana 5 000 euroa. Samana päivänä Matti, jolle Jukka on velkaa 5 000 euroa, tulee karhuamaan saatavaansa. Jukka kertoo olevansa rahaton, koska hän käytti kaikki rahansa auton ostamiseen. Matti ottaa Jukan kuristusotteeseen ja pakottaa tämän luovuttamaan auton Matin omistukseen sitä vastaan, että Matti vapauttaa Jukan 5 000 euron velastaan. Antti palaa kotimaahan ja tulee hakemaan autoaan Pekalta, joka tunnustaa myyneensä auton Jukalle. Pekka lupaa korvata auton arvon, kunhan vain saa jostain hankittua rahaa. Antti ei tyydy tähän, vaan hän kääntyy Jukan puoleen kuullen, että Matti pakotti tämän luovuttamaan auton edelleen, Jukka ei ole sen koommin kuullut mitään Matista, vaikka on yrittänyt tavoitella tätä auton palauttamisesta keskustellakseen. Voiko Antti perustellusti lähteä siitä, että hänellä kaiken tapahtuneen jälkeen edelleen on omistusoikeus autoon siten, että hän Matin löytäessään voi vaatia autoa itselleen?

Tehtävä 2

A oli ostanut B:ltä 4.7.2008 solmitulla kaupalla Tuusulan järven rannassa sijaitsevan rantatontin ja "sillä olevat rakennukset". Tontin alueella oli vuonna 2000 rakennettu huvilarakennus, liiteri, sauna sekä rannan luonnonkiven päälle puusta koristeellisesti rakennettu, valkoisesti maalattu kevytrakenteinen huvimaja. Kiinteistö rakennuksineen myytiin ilman irtaimistoa. B oli itse ostanut kiinteistön rakennuksineen maanviljelijä C:ltä vuonna 2001. B oli kuitenkin muuttanut vuonna 2003 työtehtävien takia ulkomaille, minkä jälkeen kiinteistö oli jäänyt kokonaan käyttämättä. A:n ja B:n välisessä kauppakirjassa oli lauseke, jossa todettiin ostajan tarkastaneen kiinteistön rakennukset, ja että "koska kiinteistö rakennuksineen on ollut pitkään käyttämättä, ja koska sekä myyjä että ostaja eivät voi olla selvillä tai saada selville kaikkia kiinteistöä koskevia puutteellisuuksia tai virheitä, on näiden myöhemmin ilmenevä olemassaolo otettu huomioon kauppahintaa alentavana tekijänä." Kauppahinta oli muihin Tuusulan järven alueella sijaitseviin vastaaviin kiinteistöihin verrattuna suhteellisen alhainen, 300 000 euroa.

Heinäkuussa 2008 A huomasi, että huvilan kaasuliesi ei toimi. Elokuussa 2008 huvilan ikkunoita uusiva kirvesmies kertoi A:lle, ettei rakennuksen ulkoseinän vaaka-asennossa oleva ponttilaudoitus ole kunnollinen. Huvilarakennuksen ulkolaudoitus oli asennettu siten, että ponttilautojen urat (ponttilaudan ns. naaraspuoli) aukeavat ylöspäin ja ponttilautojen ohennettu lielipuoli (ponttilaudan ns. urospuoli) suuntautuu alaspäin. tällöin ulkoseinän ponttilaudan uriin valuu vettä, joka aikanaan lahottaa laudoituksen. Kesän aikana oli myös ilmennyt, että rannassa olevaa huvimajaa käyttävät naapuritontin omistajan D:n lapset leikkipaikkana ja hänen ystävänsä oluenjuontipaikkana "kuin omaansa". A on kieltänyt huvimajan käytön. D on todennut tähän, että huvimaja on hänen itsensä rakentama, että hän on saanut B:ltä puhelimitse kesäkuussa 2004 luvan sen rakentamiseen ja että se on hänen omansa. A on uhannut hajottaa huvimajan tai nostaa käräjillä kanteen D:tä vastaan, ellei huvimajan käyttö lopu. D on vastannut tähän toteamalla, että A on nyt uhkaillut häntä, että kaikki uhkaileminen on laitonta, ja että koska uhkauksen mukaisesti toimiminen merkitsisi oikeuden väistymistä vääryyden tieltä, hän ei voi lain mukaan suostua mihinkään A:n vaatimuksiin. A on ilmoittanut olevansa oikeutettu hajottamaan hvilan. D on sanonut puolustavansa huvimajaansa "kaikin käytettävissä olevin keinoin". Syyskuun lopulla A ilmoitti B:lle, että hän vaatii B:tä hyvittämään toimimatttoman kaasulieden, huvilarakennuksen huonon ulkoludoituksen sekä huvimajaa koskevat ongelmat. B on tähän vastannut lopullisena kantanaan, että hän ei vastaa mistään kiinteistöä koskevista virheistä tai puutteellisuuksista, koska juuri niiden mahdollisen myöhemmän ilmenemisen takia kiinteistön kauppahinta sovittiin alhaiseksi. Näin kaikki kiinteistöä koskevat riskit ja kustannukset siirtyivät ostajalle.

Osapuolet ovat päättäneet etsiä kiistojensa ratkaisemista varten ulkopuolisen sovittelijan. Osapuolet pyytävät Sinua selvittämään heidän keskinäiset lakiin perustuvat oikeutensa ja velvollisuutensa sekä esittämään tämän selvityksen pohjalta oikeudellisesti perustellun, konkreettisen sovitnoratkaisuesityksen. Siltä osin kuin harkitset aiheelliseksi, osapuolet ottavat myös mielihyvin vastaan ehdotuksia siitä, minkälaisin ei oikeudellisin järjestelyin he voisivat sopimuksin tarkoituksenmukaisella tavalla järjestää keskinäiset suhteensä tulevaisuudessa.

Tehtävä 3

Mitä Havansi tarkoittaa panttioikeuden jakamattomuudella? Minkälaisiin tilanteisiin oppisoveltuu? Onko opin soveltamisessa Havansin mukaan poikkeuksia? (Havansi s.376-380)

Tehtävä 4

Muovitehdas Oy on ajautunut vaikeaan taloudelliseen tilanteeseen yleisen talouslaman vuoksi. Tässä tilanteessa yrityksen luottosopimuksessa oleva finanssikovenatti (erityisehto) on lauennut, minkä vuoksi päärahoittaja Pankki A Oyj vaatii luottojen ja vakuuksien uudelleenjärjestämistä. Yrityksen ja rahoittajien välisessä neuvottelussa Pankki A Oyj ilmoittaa, että se on valmis uudistamaan pian erääntyvän 2 miljoonan euron luoton, jos yritys antaa lisävakuutta. Toiseksi pankki on valmis myöntämään lisäluottoa 1 miljoona euroa edellyttäen, että yrityksen omistajat Timo ja Kalle antavat yhteensä saman verran luottoa yritykselle viimesijaista lainaa. Nuvottelussa mukana oleva Aluerahasto Oy vaatii näissä muuttuneissa olosuhteissa, että sen 5 miljoonan euron suuruisen luoton valuutena oleva yrityskiinnitys vaihdetaan yrityksen teollisuustonttiin vahvistettuun käyttöoikeuskiinnitykseen. Pankki B Oyj on valmis lisäluotottamaan 2 miljoonalla eurolla yritystä vaikean taloudellisen tilanteen yli edellyttäen, että yritys järjestää riittävät vakuudet.

Arvioi suraavia järjestelyjä silmällä pitäen sitä mahdollisuutta, että Muovitehdas Oy ajautuu konkurssiin kriittisena aikana:

a) Yritys luovuttaa vakuudeksi Aluerahasto Oy:lle 6 miljoonan euron edesta panttikirjoja, jotka on vahvistettu yrityksen teollisuustontin vuoraoikeuteen saaden takaisin 7 miljoonan euron yrityspanttivelkakirjat.

b) Yritys luovuttaa Pankki A Oyj:lle 4 miljoonan euon edestä takaisin saamiaan yrityskiinnityspanttivelkakirjoja sitä vastaan, että Pankki A Oyj uudistaa 2 miljoonan euron luoton.

c) Yrityksen osakkaat Timo ja Kalle myöntävät kummatkin 500 000 euroa luottoa yrityselleen viimesijaisena lainanan sitä vastaaan, että pankki A Oyj myönsi uutta luottoa 1 miljoonaan euron edestä. Viimesijaisen lainanvakuudeksi yritys antoi kuitenkin Timolle ja Kallelle kummallekin 500 000 euron edestä yrityskiinnityksiä, joiden etusijajärjestys on Pankki A Oyj:n yrityskiinnitysten jälkeen.

d) Pankki B Oyj myöntää 2 miljoonan euron luoton, kun yrityksen käyttämä ulkopuolinen Konsulttitoimisto X Oy luovuttaa Pankki B Oyj:lle yrityksen 2 miljoonan luotoista arvo-osuuden panttausta koskevan sitoumuksen. Vastavekuudeksi yritys antaa konsulttitoimistolle 2 miljoonan arvoiset yrityskiinnityspanttivelkakirjat, joiden etusija on Pankki A Oyj:lle ja osakkaille annettujen yrityskiinnitysten jälkeen.